【今日房评】外汇占款又减少571亿元,这跟房价有啥关系?

发布日期:2019-04-03

    12月17日,央行公布数据显示,中国11月末央行口径外汇占款21。26万亿元,环比下滑571。3亿元。这是外汇占款连续第四个月环比减少。同时,外汇占款余额也降至八年新低。  此前,9月和10月央行口径外汇占款的降幅分别为环比减少了1193。95亿元和915。76亿元。  中国人民银行昨日公布的数据显示,截至11月末,我国外汇储备规模为30617亿美元,较10月末上升86亿美元,升幅为0。3%,结束了连续三个月的下跌势头。下载APP 阅读本文更深度报道  看完这一组数据,有读者朋友就有点懵,在房小评知识星球“房地产大势研判”上提问:外汇占款数据和房地产市场有啥关系?会如何影响房价?  好的,允许房小评“吊下书袋”,先解释一下外汇占款的含义:因为我国是强制结售汇制度,外贸企业在赚回外汇后,并不能带入境内,而是要找外汇管理局结算为人民币,外汇管理局等于向这些外汇企业买入外汇,结算多少人民币,就等于向市场投放了多少人民币。  请注意,目前为止,外汇占款,也就是结算外汇所投放的人民币,一直是人民币基础货币投放的主要渠道。  不管我们国家市场上流动着多少人民币,大原则上,主要投放渠道是外汇占款。而外汇占款净减少,就意味着之前通过外汇占款投放到市场上的人民币又要收回来了,按说是要把又流回外汇管理局的人民币销毁的,否则就成了无理由投放货币,成了变相放水,变相剪羊毛了。  所以,这个外汇占款数据,其实背后高度关联市场货币的流动性。而市场货币的流动性,又高度关联房地产行业和房价。  观察过去几轮房地产市场周期变化, 可以看出,每次房地产市场量价齐涨,背后都是货币的放水。当然,2008年那次放水的理由是4万亿大基建,是通过增加政府负债实现的;2015年那次放水是通过增发MLF\PSL等量化宽松货币票据手段,以去库存和棚改为理由,而增加的货币投放。  但是上述两种量化宽松的货币投放手段所带来的货币投放量有限,社会货币流动性的大基础是外汇占款。而且通过增加政府负债手段来扩张货币,最终带来了政府负债高企,如今已被叫停,成为供给侧改革和去杠杆改革的重点解决问题。  房地产和货币流动性的关系,就好比是鱼和水,水大才能鱼大,反之就是鱼小,甚至是鱼死。不管哪个专家如何预测市场,其实都离不开货币流动性这个大前提,如果您想关起门来自己琢磨明年房价能不能涨,其实关注央行的货币政策就可大概预测一二。  为什么房地产行业感觉2018年特别艰难呢?  原因就是货币流动性收缩在2018年下半年效果显现,导致市场上购买力急剧下降,房子越来越难卖了;社会融资规模和M2连续下降,房企融资越来越难,从民间融资的路子越来越窄;二手房交投越来越差,房价下跌,缺钱的业主抛盘,进一步打压了新房和二手房房价。  归根结底,房地产和房价的再度上涨,一定是要依托于流动性宽松的基础之上。而从11月份央行公布的社会流动性数据来看,社会流动性宽松的局面还远远没有形成。  11月末,广义货币(M2)余额181。32万亿元,同比增长8%,增速与上月末持平,比上年同期低1。1个百分点;狭义货币(M1)余额54。35万亿元,同比增长1。5%,增速分别比上月末和上年同期低1。2个和11。2个百分点;流通中货币(M0)余额7。06万亿元,同比增长2。8%。当月净投放现金457亿元。  从中可以看出,M2这个在2016年同比增长15%以上的指标,如今增幅只有8%;M1增速同比降幅高达11。2%,M1主要反映企业和居民活期存款的规模,这是社会融资中流通最活跃的指标。  社会融资总规模在稳中有降,社会投融资活跃度在降低。  而在11月份的货币数据当中,还有1个有意思的数据,那就是:当月净投放现金457亿元 。  这个数据可以被看作当月央行向市场上净投放的货币量,但是这个货币量显然还不如当月外汇占款减少额,可见11月份央行向社会投放的流动性净值其实是负数。  我们知道,货币投放量是用来满足经济交易活动的,如果货币投放量是负数,其背后自然也反应了经济增长的压力。只是有朋友问了,多发行货币不就行了?每个国家央行都是在偷偷印票子,为什么我们这么保守呢?  实际上,这也是央行的苦衷,央行从2017年底开始执行去杠杆的金融政策,目的就是将我们前两轮货币放水刺激政策所形成的泡沫经济、僵尸企业给打掉,让其从市场上出清并消失。从长远看,这项政策是正确的,而且具有刮骨疗毒的勇气,以时间换空间,主动挤破泡泡,避免出现美国次贷危机那样的风险事件。  问题出在2018年市场情况太复杂。先是中美贸易摩擦的意外爆发,然后是资本市场的波动,导致很多企业股债双杀,再加上民营企业在融资上的天然劣势问题,引发了稳定就业和给经济退烧的两难选择。  最终,央行一路艰难左右腾挪,体现了高超的宏观调控能力,并且喊话财政部出来帮忙,希望通过更为积极的财政政策,一起来支撑经济稳定增长,同时将去杠杆和挤泡沫的事情坚持下去,保持战略定力,以短期的苦日子换长期的好日子。  2018年以来,央行在通过创设MLF\PSL\CRM等一系列新的货币工具,来量化宽松货币供应量的同时,针对性解决融资难的问题,但是对于房地产始终是一口咬死:坚决不放松。  除了限制各种宽松货币政策所释放的流动性投入房地产行业以外,央行至今对于个人购房按揭贷款的政策也没有宽松。日前,央行行长易纲在某论坛上的讲话被广为传播,其中就提到,未来不能再仅依靠量化宽松政策进行货币调控,应该由量转向价格调控,换而言之,要逐步放开利率,让利率反映真实货币价格。  的确,你不要只想着量化宽松这个词好听,说白了一点,所有量化宽松的货币政策,都是找理由向市场注水,就好比和面,在不加面粉的情况下,不断放水,最终这个馒头是蒸不成的,最终过度的量化宽松货币政策,也会导致通货膨胀等社会问题。  所以,文章开头说到的外汇占款减少的问题,也是货币量减少的问题,央行可以通过增加发行MLF等手段来悄悄把这部分缺口补上,但是所补上的货币投放量,是流入银行体系的,在影子银行被打掉和非标融资规模没有恢复的情况下,所有投放到银行体系内的流动性,都难以进入房地产行业。  而外汇占款的减少,则意味着社会上已流通货币的流动量在减少,从而导致实际利率升高,企业融资利息更贵,尤其是对于房地产企业来说,融资难融资贵的日子会持续下去。对于房地产市场来说,依然是那个原理:社会中钱越来越紧张,房子就别想着涨价的事啦!  12月17日,新华社发表题为“2018年楼市:持续调控坚决遏制房价上涨!”的报道指出, 2018中国房地产市场持续调控,“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。房地产市场总体上保持平稳运行,逐步回归理性,热点城市房价过快上涨势头得到遏制。  这篇文章被市场人士解读为“政策侧”的语调,即便是2018年国内房地产调控见到实效,多数城市房价上涨势头被遏制住,甚至出现同比下跌的情况下,2019年的房地产调控势头依然不会放松。  这对于那些幻想房地产调控放松的人来说,肯定是当头一棒喝。  往期文章  【淘房记】他淘“法拍房”,半年赚了70万?  【今日房评】 里昂证券捅破了一个小秘密  【今日房评】为什么这些城市的房贷利率先降?  “春潮渐起”的央行三季报  【今日房评】房地产的“诗和远方”在哪里?  【今日房评】或许,这是“上天”给开发商的最后机会!  【今日房评】央行行长说:“杠杆稳住了!”  四季度开发商的策略是:降价!降价!花式降价!  让我们再相信郁亮一次!  【今日房评】保汇市还是保楼市?我们又不自觉地选择后者  不看好房地产?岁宝百货刚拿半年利润聘了郝建民  楼市,由香港弥漫而来的凉意  住建委责令58集团整治 暂停北京房源发布  焦虑的开发商,更名就能转运了吗?  【独家】贾康透露:房地产税出台节奏已延缓  秒删前看,房地产将迎明斯基时刻  北京公积金新政:重新定义刚需  【今日房评】重大信号!开发商集体减速、回购股票!本文首发于微信公众号:中国房评报道。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

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